Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что необходимо знать при покупке квартиры у пожилого собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
За последние 20 лет в Росси выросла продолжительность жизни. Пожилых продавцов просто стало больше. Более того, болезни, связанные с психическими нарушениями, приходятся на более поздние годы жизни. Именно они представляют опасность для покупателя.
Чем рискует покупатель, приобретая квартиру у пожилого человека?
Главной опасностью при заключении сделки с пожилым человеком или лицом, которое входит в «группу социального риска», является высокая вероятность ее оспаривания (как самим продавцом, так и третьими лицами — дальними и близкими родственниками, органами опеки и попечительства и т.д.) по причине недееспособности или ограниченной дееспособности продавца, не понимания серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий”. Такие сделки в дальнейшем становятся недействительными и аннулируются, при этом существует большой риск того, что деньги, полученные по договору за проданный объект недвижимости к моменту судебного разбирательства уже потрачены и пострадавшая сторона – покупатель может рассчитывать только на минимальную компенсацию — 25 % денежных средств из пенсии продавца, который, вряд ли, сможет выплатить долг полностью.
В Гражданском кодексе Российской Федерации есть статья (ст.302 ГК РФ), которая защищает покупателя и дает определение «добросовестного приобретателя», которым является лицо, не знающее о том, что продавец, не обладал правом отчуждать имущество и в свою очередь сделал все возможное для того, чтобы проверить чистоту и безопасность сделки.
Квартиры на аукционах
К рискованным объектам на вторичном рынке можно отнести квартиры, которые реализуются на аукционах. «Зачастую их выставляют на торги банки, получившие недвижимость в собственность из-за того, что ее владелец не смог погасить ипотечный кредит. Обычно потенциальные покупатели опасаются приобретать такое жилье, чтобы не быть замешанными в чьей-то личной трагедии, связанной с потерей квартиры. Кроме того, бывшие собственники иногда продолжают бороться за жилплощадь — они пишут жалобы по поводу действий банка, обращаются в суд, пытаются выйти на связь с новыми владельцами квартиры. Для новых собственников жилья разбирательства с ними могут обернуться серьезным стрессом», — рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Сделки по покупке недвижимости у пожилых собственников несут определенные риски, связанные со здоровьем продавцов, а также их финансовой и эмоциональной незащищенностью. Дело в том, что люди преклонного возраста легче поддаются внушению и давлению со стороны окружающих.
Покупка квартиры у пожилого собственника чревата такими подводными камнями, как:
- Отсутствие отчета продавца в совершаемых им действиях. Согласно статье 177 Гражданского кодекса РФ, если в суде будет доказано, что при подписании договора собственник был недееспособным или же не осознавал своих действий и их последствий, такая сделка может быть оспорена.
- Продажа квартиры владельцем на основании обмана или запугивания со стороны его родственников. Статья 179 Гражданского кодекса РФ гласит, что если сделка была проведена под влиянием угроз, насилия или других обстоятельств, суд может признать ее незаконной.
- Непонимание продавцом условий сделки. В юридической практике это называют существенным заблуждением, и оно рассматривается в статье 178 Гражданского кодекса РФ. Иногда пожилые люди невнимательно читают условия договора или не до конца их понимают, поэтому не осознают, что после продажи жилья они уже не смогут там находиться. Чтобы свести к минимуму риск возникновения такой ситуации, нужно приобретать квартиру через наше агентство, сотрудники которого разъяснят продавцу все условия сделки.
Покупка жилья у пожилого человека: чем опасна и как защититься
Даже с полностью дееспособным и вполне адекватным на вид продавцом отменят сделку, если он не мог осознавать значение своих действий или руководить ими.
Как показывает практика, чаще по этому основанию отменяются сделки с участием продавцов преклонного возраста. Возрастные изменения в организме могут повлиять на ясность ума, поэтому риск недействительности сделки с пожилым человеком весьма высок.
Вот любопытный пример: бабушка благополучно продала свою квартиру, а тот покупатель через 3 года перепродал ее.
Женщина, которая стала в итоге собственницей квартиры, взяла ипотечный кредит и была уверена, что банк проверил чистоту сделки и риск отмены точно не грозит. Но как бы не так!
Бабушка внезапно передумала продавать свою квартиру и подала иск в суд, требуя признать сделку недействительной. Экспертиза показала, что у нее были все признаки старческого слабоумия – значит, истец не могла полноценно осознавать свои поступки.
Дело неоднократно пересматривалось, и в итоге Верховный суд признал, что сделку следует отменить. Самое пугающее – что даже ссылка на пропуск срока исковой давности не помогла ответчице, хотя с момента первой сделки прошло уже больше 4-х лет!
А ведь всем известно, что истечение срока давности неумолимо влечет отказ в удовлетворении иска, даже если он абсолютно обоснован. В чем подвох?
Для признания сделки недействительной по мотиву «не мог понимать значения своих действий» применяется особый срок исковой давности:
— 1 год с момента, когда человек узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые влекут недействительность сделки.
Поэтому все зависит от того, с какой даты начинать отсчет того самого 1-го года.
Вот суд и посчитал: исходя из медицинской карты, бабушка имела хроническое расстройство памяти и прочие заболевания, которые могли стать преградой для ее адекватного понимания сделки в течение длительного времени.
Как пояснила сама бабушка, она узнала о том, что продала квартиру лишь после того, как ей об этом сказала ее дочь. И тут же подала исковое заявление в суд.
Выходит, что год исковой давности начал идти буквально накануне обращения в суд, и, конечно же, он не истек. Такая вот ловушка: вроде бы всего срок давности всего один год, но начаться он может даже спустя несколько лет после заключения сделки.
Дело завершилось совсем не весело для конечной покупательницы: она осталась с ипотечным кредитом, но без квартиры (ВС РФ, 9-КГ17-2).
Конечно, с продавца в ее пользу взыскали все выплаченные по сделке деньги.
Но нет никакой гарантии, что их действительно удастся вернуть: нет у продавца нужной суммы – будут удерживать по 50% с пенсии или с зарплаты. Можно представить, сколько лет потребуется, чтобы получить всю сумму.
Этот и другие примеры отмененных сделок с пожилыми продавцами я уже приводила на своем сайте, а в этой статье хотелось бы подробнее осветить вопросы защиты от подобных ситуаций.
Как же обезопасить себя, покупая жилье у пожилого человека?
Понятно, что 100%-ную защиту гарантировать невозможно, но все-таки максимально обеспечить свои интересы перед подписанием договора просто необходимо:
— убедиться, что продавец действительно собственник объекта (заказать на сайте Росреестра выписку из ЕГРН),
— запросить у продавца справку, что он не состоит на учете в психиатрическом учреждении,
— поставить условие для подписания договора – провести предварительное обследование продавца у психиатра в день заключения сделки.
Проконтролируйте, чтобы врач не только побеседовал с продавцом, но и изучил его медкарту.
Был прецедент, когда суд не принял во внимание справку от психиатра, поскольку судебные эксперты по истории болезни установили признаки психического расстройства у продавца (на тот момент его уже не было в живых),
— обязательно заверить сделку у нотариуса под видеозапись.
Нотариусы проверяют продавца по базе лишенных и ограниченных в дееспособности. Да и лишний свидетель сделки никогда не помешает.
Дополнительно можно застраховать сделку от риска изъятия собственности у добросовестного покупателя (титульное страхование).
Страховая компания тщательно проверит договор и возместит покупателю стоимость имущества, если его придется вернуть в случае недействительности сделки.
Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца
- Официальная выписка ЕГРН с информацией о продаваемом строительном объекте. В 2022 году действуют внесенные ранее изменения: выписка ЕРГН является единственным подтверждающим документом о владении жилищным объектом. Ранее выдаче подлежали свидетельства о владении объектом, в данном случае, квартирой. С 2022 года свидетельства не выдаются.
- Договор о приобретении жилой площади, оформленный на имя будущего владельца.
- Продавец или застройщик обязан предоставить кадастровый и технический паспорта. При отсутствии документа, он должен оформляться в соответствующих органах. В противном случае покупатель на всех основаниях имеет право разорвать сделку, не выплачивая положенные пенни, даже при том условии, что пункт об этом указан.
Для обеспечения собственной безопасности, перед покупкой квартиры, нужно узнать как можно больше информации о собственнике и каким образом ему досталась квартира, запросить справки в ЖЭК об отсутствии задолженности по уплате коммунальных услуг, через ЕГРП получить подтверждение, что квартира не является залоговым имуществом и не является предметом судебных тяжб.
Какие документы нужны для купли продажи квартиры — список необходимых бумаг
Как видите, несмотря на то, что список документов для сделки достаточно внушителен, на их сбор понадобится не так уж много времени. Обычно больше половины документов у собственника уже имеются, вторую же половину можно получить очень быстро, если воспользоваться услугами госорганов по срочному оформлению. Они стоят чуть дороже, но могут пригодиться, если вы собираетесь выходить на сделку в ближайшее время.
- Справка об оценочной стоимости объекта жилья. Оплачивает оценку, как правило, покупатель, но с вашей стороны потребуется обеспечить оценщикам доступ в квартиру в назначенное время. Помните, что оценочная стоимость объекта может отличаться от той, которую вы установили при продаже.
- Справка из ПДН и НД (психоневрологический и наркологический диспансеры). При ипотечной сделке строго обязательна к предъявлению, так как это требование банка.
- Договор страхования объекта недвижимости. Страховку оплачивает покупатель непосредственно перед выходом на сделку. Обычно это страхование рисков утраты права собственности и порчи жилья.
- Брачный контракт. Если вы состоите в браке, и квартира приобреталась вами в этот период. Предъявляется при его наличии.
Какие документы нужны чтобы оформить по уходу за пожилым человеком
К сожалению, на сегодняшний день в нашей стране далеко не редкость такое явление, как одинокие старики. Прожив долгую и зачастую нелегкую жизнь, они остаются одни, совершенно беспомощные. Кто-то из них потерял близких людей, кто-то за всю жизнь так и не обзавелся ими, а кто-то был бессовестно брошен детьми и внуками. Грустно наблюдать как дедушки и бабушки из последних сил отправляются в магазин, с трудом выстаивают очереди, а потом долго и тяжело, с передышками (хотя кому-то расстояние покажется смешным), плетутся обратно домой.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 04.06.2007 N 343 гражданину полагается компенсация за заботу (поговорить, купить продукты и лекарства, приготовить поесть, убраться, постирать и погладить бельё, искупать, …) о
Что делать Покупателю при покупке квартиры у пожилого человека
Заключая Договор купли-продажи квартиры с пожилым человеком, Покупатель должен помнить одну важную вещь. Для суда, в случае оспаривания сделки, будет иметь значение не просто факт невменяемости Продавца, а его психическое состояние в момент подписания договора.
Поэтому Покупателю важно иметь убедительные доказательства того, что в момент заключения Договора купли-продажи квартиры Продавец (пожилой человек) находился в ясном уме и твердой памяти, то есть понимал, что и зачем он делает. А как эти доказательства достают?
На практике для этого применяют следующие методы:
Во-первых, требуют от Продавца дополнительные документы для продажи квартиры – справки из НД и ПНД
Во-вторых, составляют, подписывают и заверяют Договор купли-продажи квартиры у нотариуса. Почему обязательно нотариус? Потому что он выступает официальным свидетелем момента заключения сделки, и всегда сможет подтвердить, что Продавец действовал осознанно и по доброй воле. То есть в случае судебного спора, нотариус выступает на стороне Покупателя, а это уже серьезный аргумент в его пользу.
Некоторые нотариусы ведут видеозапись процесса заключения сделки (отдельная услуга), что впоследствии так же принимается к рассмотрению судом. Кроме того, у нотариусов есть доступ к базе данных лиц, ограниченных и лишенных дееспособности, а это сразу отсекает вероятность заключения ничтожной сделки.
В-третьих, самый крайний, но наиболее надежный случай – это вызов на сделку врача-психиатра, который перед подписанием договора проводит обследование (психиатрическое освидетельствование) Продавца. Письменное заключение эксперта будет железным аргументом в защиту Покупателя, доказывающим, что пожилой человек был в ясном уме и понимал, что делает, когда подписывал договор продажи своей квартиры.
Услуги таких экспертов специально для сделок с недвижимостью можно найти в СЕРВИСАХ.
Конечно, для некоторых людей предложение обследоваться у психиатра может звучать оскорбительно, но таким владельцам недвижимости следует деликатно объяснить, что это не вопрос личной антипатии, а своего рода юридическая страховка для предусмотренного законом случая.
Если же поведение Продавца наводит на нехорошие мысли, и он наотрез отказывается от медицинской проверки, то есть повод задуматься, стоит ли вообще заключать ли с ним сделку.
Кстати, если квартиру продает одинокий больной человек (не обязательно пожилой), алкоголик или наркоман, принцип действия тот же самый.
Пенсионеры больше не смогут распоряжаться собственной квартирой: новый законопроект Госдумы
Государственная Дума Российской Федерации вновь вынесла на обсуждение вопрос о создании закона, лишающего пенсионеров права самостоятельно совершать сделки с квартирами и домами, находящимися в собственности.
Впервые вопрос о законопроекте был поднят несколько лет назад. Тогда инициатива депутатов не получила одобрения общественности.
Планируется, что закон будет распространяться на людей в возрасте старше 70 лет. Новые правила запретят гражданам обменивать, дарить, продавать, сдавать в аренду или завещать квартиру.
Власти намереваются принять закон с целью ограничения мошенничества со сделками в отношении пенсионеров. За изменения уже выступили многие депутаты, посчитавшие, что жители страны старше 70 лет не могут правильно оценить ситуацию и способны попасть в руки злоумышленников. Согласно статистике за несколько лет в России на 20% увеличилось количество заключений юристов о «черных» сделках.
Свежее наследство? Придержите лошадей!
Дело в том, что по закону на решение всех наследных вопросов и вступление в право наследования собственникам дается три года. То есть по завершению этого срока претензии к собственнику и его имуществу от новых или неучтенных наследников уже будут недействительны. Конечно, есть прецеденты, когда судебные разбирательства все же происходят, и решение зависит от множества факторов. Но практика показывает, что если наследник-собственник продает жилье, которым владеет более трех лет, то с ним уже можно иметь дело, не опасаясь появления на пороге незваных гостей, требующих свою долю. Мы не берем в расчет юридические тонкости, по которым суд может восстановить в правах наследования неучтенного родственника даже через 15 лет. Все это исключения. В общей массе случаев наследованная квартира после трехлетнего периода становится прозрачным лотом на рынке.
Первый опасный признак – жилье продается без трехлетнего владения, т.е. наследник (продавец) готов оплачивать налог (для резидентов 13%, для нерезидентов 30%). Сумма налога достаточно велика, у наследника должны быть веские причины не ожидать истечение минимального срока владения недвижимостью. К примеру, неурегулированный спор с другими наследниками.
Второй опасный признак – квартира унаследована от наследодателя мужского пола. Нередко случается, что у мужчин-наследодателей имелись внебрачные дети, существование которых было неизвестно в «основной» семье. Либо известно было, но в участии раздела наследства им умышленно препятствовали. И претензии «неучтенных» наследников создадут для покупателя жилплощади серьезные проблемы.
Какие банковские учреждения и на каких условиях оформляют ипотеку пенсионерам
Многих интересует, дают ли ипотеку неработающим пенсионерам. При решении вопроса о кредитовании проводится тщательная проверка платежеспособности клиента. Так, анализируется, сколько именно свободных денежных средств остается у пенсионера, когда он вносит все обязательные платежи. Банку важно убедиться, что заемщик действительно сможет аккуратно расплатиться по кредиту.
Все большее количество людей интересует один вопрос: может ли пенсионер взять ипотеку на жилье. Можно отметить, что данная категория лиц пользуется доверием у финансовых организаций, несмотря на возрастную группу. Все дело в том, что клиенты банков старшего возраста отличаются большей ответственностью. Они объективно оценивают свои возможности, аккуратно платят взносы, ответственно относятся к своим обязательствам.
Как обезопасить жилище пожилого человека
С возрастом пожилые люди начинают хуже видеть и слышать. У многих людей старческого возраста нарушается координация движений, мышцы рук и ног ослабевают, страдает память. У многих прогрессирует старческая деменция и другие психические расстройства.
Одна из самых распространённых опасностей для людей преклонного возраста в помещении – это опасность падения. Как показывает статистика, около 4% падений пожилых людей заканчиваются переломами, 12% падений ушибами различной степени тяжести. В пожилом возрасте восстановление организма протекает медленно, а переломы костей могут навсегда приковать человека пожилого возраста к кровати.
Чтобы избежать ситуаций, в которых пожилой человек может получить травму, необходимо сделать его жизненное пространство безопасным.